Luis Portillo Pasqual del Riquelme
Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales

La práctica de los pisos turísticos se ha extendido sin control en ciudades como Barcelona, Palma o Madrid, generando malestar vecinal, conflictos de convivencia, inseguridad ciudadana, encarecimiento de los alquileres y, en algunos casos, “gentrificación” (abandono por los residentes tradicionales y ocupación del espacio por comercios y visitantes). El espectacular aumento de los pisos turísticos, junto con la presunta competencia desleal, intrusismo y fraude fiscal, está creando serios problemas a los vecinos residentes (véase, a título de ejemplo, “La lucha contra los pisos turísticos”, EL PAÍS, 3/8/2017, “Lavapiés contra los pisos turísticos”, EL MUNDO, 27/9/2017), que son quienes soportan en carne propia la afluencia y continuo trasiego de “turistas” en su edificio o inmueble desde el momento mismo de su entrada, a veces en grupos de diez personas o más, a cualquier hora del día o de la noche, con toda clase de ruidos y vocerío, transitando en manada o tropel por escaleras y espacios comunes, inutilizando con frecuencia el ascensor por sobrecarga de personas, equipajes y mala utilización (lo que imposibilita a los vecinos sacar el carrito de la compra y a las personas mayores o impedidas salir de sus casas); saturando los cubos comunitarios de basura, llamando a los telefonillos de los diversos pisos de madrugada,…, por no hablar ya de fiestas o borracheras a altas horas de la madrugada. A lo que hay que añadir el aumento de la inseguridad ciudadana (posibles robos, agresiones y otros delitos) derivada de la entrega de llaves del edificio a desconocidos y la ausencia de un registro e identificación de los turistas y acompañantes que acceden al inmueble. Todo ello supone un serio impacto negativo en la calidad de vida de los vecinos residentes, la erosión de la convivencia vecinal, la reducción del número de viviendas disponibles para alquiler residencial y el correlativo aumento del precio de los alquileres. Muchos vecinos y comunidades de propietarios se han visto desbordados por la situación y se han sentido impotentes ante la inoperancia de los organismos presuntamente competentes.

Hasta ahora, casi no se ha dejado oír públicamente la voz de los vecinos perjudicados. Las voces de protesta que han logrado salir a la superficie y ser escuchadas han sido prácticamente solo las de los empresarios del sector de la hostelería, quejándose de agravio comparativo, competencia desleal, opacidad y elusión fiscal por las prácticas presuntamente ilegales de muchas viviendas de uso turístico disfrazadas de otra cosa y opacas al Fisco y a la Administración. Pero a pesar de las muchas quejas de los vecinos afectados y/o perjudicados, estos no han encontrado respuesta ni apoyo de la Administración. El silencio, la pasividad y la ineficacia de esta, y su actitud de lavarse las manos y mirar para otro lado, han agotado la paciencia de muchos vecinos y comunidades perjudicadas, que se han visto obligados a poner sus quejas en conocimiento de los diputados autonómicos y nacionales y del Defensor del Pueblo, sin que hasta la fecha se haya hecho pública una solución que tenga en cuenta las reclamaciones de los vecinos y los derechos de los ciudadanos al descanso, la intimidad, la seguridad y a una convivencia vecinal merecedora de tal nombre, lejos del constante trasiego e invasión y molestias de turistas y equipajes propias de aeropuertos, estaciones y hoteles.

Las competencias en materia de Turismo están transferidas a las Comunidades Autónomas. En la Comunidad de Madrid (CAM) –donde el problema de los pisos turísticos es muy reciente, pero en rápido y alarmante crecimiento-, las viviendas de uso turístico y los apartamentos turísticos están regulados por el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno (legislación autonómica). Según el artículo 2.2 de dicho Decreto, <<tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.” En cambio, “se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio>>. Así pues, el “piso” turístico está ubicado –o puede estarlo- en un edificio de viviendas de uso residencial, mientras que un “apartamento” turístico requiere que todo el edificio o inmueble sea de apartamentos. Unos y otros deben cumplir una serie de requisitos legales, que frecuentemente se incumplen.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, legislación estatal) regula los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (art. 1). Se considera arrendamiento de vivienda (art. 2.1) aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; y se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.1), aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto al establecido en el mencionado artículo 2.1; en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cual[es]quiera que sean las personas que lo celebren (art. 3.2).

Valiéndose del mencionado arrendamiento “por temporada”, buena parte de las viviendas que se alquilan a turistas se acogen (indebidamente) a dicho artículo 3.2 de la LAU, para camuflar así el alquiler turístico como alquiler temporal, aparentando de ese modo la pretendida legalidad de esa actividad (pues el alquiler turístico siempre es, por su propia naturaleza, “temporal”), eludiendo así el cumplimiento de la normativa sectorial autonómica.

Ahora bien, el artículo 5.e, (incorporado a la LAU por la reforma legislativa de 2013) especifica claramente que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU aquellos arrendamientos que constituyen una <<cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial>>. Así pues, el arrendamiento temporal con fines turísticos está fuera del ámbito de aplicación de la LAU siempre que haya una normativa sectorial específica (autonómica).

Pero la ley deja abierto un amplio resquicio para burlar la pretensión de remitir los pisos turísticos a la legislación sectorial autonómica, resquicio que convendría cerrar adecuadamente para evitar mayores problemas en el futuro. La práctica habitual (acogerse al alquiler “temporal” de la LAU) pretende precisamente eludir esa regulación sectorial (autonómica) más restrictiva y transparente, ampliándose así el campo de la economía sumergida. Práctica esta que ha contribuido a la aparición de lo que se ha denominado recientemente “turismofobia”, fenómeno que, por sus implicaciones, debería (pre)ocupar a las autoridades competentes en el sector (y no solo a ellas).

Por otro lado, las escasas herramientas que la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) proporciona a los vecinos residentes -artículos 17.6 (regla de la unanimidad), 7.2 (acción de cesación) y 17.7 (mediación judicial)- son prácticamente irrelevantes para solventar el problema de los pisos turísticos, dada la dificultad que presentan esas disposiciones legales para hacer un uso rápido y eficaz de las mismas con esa finalidad.

Ante la escasa operatividad y la práctica obsolescencia de la normativa sectorial autonómica vigente, la Comunidad de Madrid sometió a consulta pública, a finales del pasado mes de junio –en plena canícula veraniega y dando un plazo de tan solo quince días para efectuar comentarios o alegaciones- un proyecto de modificación de la normativa vigente sobre Viviendas de Uso Turístico, del que solo se dieron a conocer los aspectos presuntamente más relevantes, pero no el texto completo del nuevo futuro Decreto propuesto. De particular relevancia para vecinos y comunidades, lo único que contempla la Comunidad de Madrid para que las comunidades de vecinos puedan prohibir los pisos turísticos es que así conste expresamente en los estatutos de la comunidad en cuestión. Lo cual es, prácticamente dejar las cosas como están y cerrar los ojos a la realidad.
En efecto, como ya he sugerido públicamente, y teniendo en cuenta la problemática señalada, sería de sentido común que la propuesta modificación de la normativa vigente de la Comunidad de Madrid estipule claramente que las juntas de propietarios o de vecinos (y no solo los estatutos de la comunidad) puedan prohibir, por mayoría, las viviendas de uso turístico en su edificio. Los pisos turísticos en Madrid son un fenómeno muy reciente, por lo que la mayor parte de los estatutos de comunidad no recogen disposición alguna al respecto por no existir ese problema en el momento de su redacción. Aprobar o modificar los estatutos suele ser una tarea larga y compleja, y que requiere la unanimidad de todos los propietarios, unanimidad que resulta imposible en el caso de que un solo propietario quiera poner un piso turístico o esté a favor de que los haya. De manera que la futura normativa reguladora de la CAM, tal como está actualmente prevista, sería presuntamente engañosa o ficticia porque, en la práctica, la mayoría de las comunidades no podrían prohibir un piso turístico indeseado por la mayoría. En mi opinión, podría ser una muy buena solución, para eliminar buena parte de los conflictos generados, empoderar a las comunidades de propietarios para que puedan decidir por mayoría (en lugar de mediante una muy difícil unanimidad, como requeriría la aprobación o enmienda de unos estatutos) si permiten o no un piso turístico en su inmueble. Pretender que sean exclusivamente los Estatutos de la Comunidad los que determinen esa posibilidad no arreglaría gran cosa.